农用地分等定级专题

农用地是农业最基本的生产资料，是人类不可缺少的生存条件。对我国而言，农用地尤其重要。我国人多地少，土地资源总体质量不高，随着工业化和城市化进程的推进，农用地的稀缺性更加突出。因此，要实现土地资源持续利用、优化配置和科学管理，保持耕地总量动态平衡，保证优化地优用及优地农用，保障我国社会经济持续健康发展，需要对我国农用地质量做出科学评价。

国土资源部经过对298个县（市、区）和600多万个村级进行农用地分等定级估价试点，而制定出的《农用地质量分等规程》《农用地定级规程》《农用地估价规程》，已于2012年10月1日起正式实施。这是继2009年国土资源部在全国首次发布农用地(耕地)质量等别评定成果后,首次以国家标准形式发布农用地质量等别评定和价格评估的技术标准,标志着我国农用地质量管理和“等级价”体系建设再上一个新台阶。

（一）农用地分等定级的目的

农用地分等定级估价的主要目的是：

（1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；

（2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；

（3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；

（二）农用地分等定级估价的任务

根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。

（三）农用地分等定级估价的对象

农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

（四）农用地分等定级估价的体系说明

农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。

农用地分等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。

农用地分等成果在全国范围内具有可比性。

农用地定级农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。

农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。

农用地估价农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。农用地估价是评估农用地基准地价，是针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的级别平均价格。

（五）农用地基准地价评估的技术路线

农用地基准地价评估应根据当地的具体条件确定适当的评估技术路线，一般情况下可釆用以下技术路线：

（1）在农用地定级基础上，釆用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价；

（2）通过设置标准地块，并评估标准地块的价格，以标准地块的平均价格评估基准地价；

（3）根据农用地土地质量条件或农用地定级成果，划分均质区域作为基准地价评估单元，并根据各评估单元的影响因素综合分值或定级分值、农用地市场交易资料和投入产出资料，建立综合分值与地价模型评估基准地价。

在农用地基准地价评估中，应根据本地的农用地市场状况、基础资料及技术条件，一般选择其中一条技术路线进行评估。在确定基准地价评估技术路线过程中，已幵展农用地分等定级工作的地区，应尽可能地利用分等定级的成果。

农用地基准地价评估一般采用一种技术路线及其相应的方法进行评估，并经实践验证即可以该种方法结果确定各级别基准地价。也可采用两种以上方法评估农用地基准地价，根据具体情况，两种方法可以以一种方法为主，另一种方法为辅确定基准地价，或者采用两种方法结果的平均值确定基准地价。

（六）农用地分等定级估价成果

1.文字部分

（1）农用地分等定级估价工作报告

（2）农用地分等定级估价技术报告

2.图件部分

（1）农用地等别图（1：50000）

（2）农用地级别图（1：50000）

（3）农用地基准地价图（1：50000） 

3.数字部分

（1）农用地不同价格内涵的宗地修正系数表。

（2）农用地不同等别的面积量算和分乡镇价值量核算

（3）农用地不同级别的面积量算和分乡镇价值量核算

（4）标准样地及修正系数

在国土资源宏观调控中，农用地分等定级与估价是重要的科学依据。由于涉及到大量空间数据与属性数据的存储、管理、统计与分析等操作，农用地分等定级与估价工作是一项非常耗费人力、财力和时间的工作。而地理信息系统作为一种重要的空间信息系统，在计算机软硬件的支撑下，可以实现对地理数据进行采集、存储、管理、运算、分析、显示和描述等操作，可以极大地提高农用地分等定级估价工作效率、工作质量及技术含量。

金土公司依托国内著名大学科研实力，利用良好的校企合作机制，共同研发农用地分等定级和农用地评估等软件，系统已在内蒙古国土资源厅成功引入并使用。

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